中小城市房价暴涨之谜

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(2010-07-16 22:12:36)http://simg.sinajs.cn/blog7style/images/common/sg_trans.gif转载
               
                                                                                                                                                        标签：房产                                                                               
                                                                       
                                在外行人看来，房价暴涨不可理解，也不可思议。但是，作为房地产专业人士，必须给老百姓一个合情合理的解释。今天本人到县级城市转一圈，觉得有必要给大家介绍和分析一下，我国的中小城市、县级市镇，房价暴涨的真相了。
  山东郓城县城，有个项目售价超过了3500元/平方米，其他多层住宅大部分在2600元/平方米的价位。原因无他，就是建筑类型变化惹得祸，多层住宅变成了小高层和高层，造价提高了，相关的税费提高了，售价自然上去了，每平方米多卖650元，开发商还不赚钱，老百姓多花好多钱，居住面积还不能提高（分摊面积增加了）。这是因为，就建安工程费而言，小高层比多层普遍高500元/平方米以上。同样地，一个泰安宁阳县城的项目，也存在着建筑类型变化带来的房价暴涨问题。地方政府为了节约用地，提高建筑容积率，提升城市形象，鼓励开发商建设小高层、高层住宅，有些地方硬性规定必须建设小高层、高层住宅。
   必须指出，这些城市土地价格比较低，提高容积率对降低成本没有多大的作用，片面推动小高层、高层房屋的建设必然造成房价的上涨。
  这种土地利用政策在县级城市兴起也就是近两年的事，今年，房地产项目大量进入销售阶段。一旦推向市场，房价便像坐了火箭般跳跃性上涨。与此同时，受国家土地政策的限制，县级城市普遍推出城中村改造，向旧村要土地，这项政策的推出，对房价的推动作用尤为明显。土地一级开发成本直线上升，例如，城中村每亩土地开发成本超过100万元，而耕地转农地的成本不超过20万元，两者的差距80万元，换算到房屋成本，就是700元/平方米。这样的政策，岂能不推动房价快速上涨？
  国土资源部部长凭什么说房价要下降，就凭国家的大政方针政策，本质上是推动房价上涨的。这就是中小城市房价暴涨，明显上涨的根本原因。
  我一直判断，中小城市房价要上涨，有些网友就是不明白，看了这篇文章，你们就该明白了吧。看了这篇文章，如果你有钱，就到那些尚未启动小高层、高层住宅的中小城市、向城中村改造任务大的城市投资，必有理想的投资收益。